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2023-11-02点击量：612
本文摘要：概要：本文就房地产价格上涨的确实原因、房地产业的暴利的避免、物业税的税否不会减少房价、政府调控房价的着力点等问题明确提出了个人的观点，认为房价下跌的确实原因在于快速增长的极大的市场需求与较慢快速增长的供给之间的对立，房地产业不存在暴利的原因在于独占，物业税的税并不一定会减少房价，调节房价必须政府的介入，政府介入的重点不应放到减少供给上，特别是在是对房地产业独占的介入上。概要：本文就房地产价格上涨的确实原因、房地产业的暴利的避免、物业税的税否不会减少房价、政府调控房价的着力点等问题明确提出了个人的观点，认为房价下跌的确实原因在于快速增长的极大的市场需求与较慢快速增长的供给之间的对立，房地产业不存在暴利的原因在于独占，物业税的税并不一定会减少房价，调节房价必须政府的介入，政府介入的重点不应放到减少供给上，特别是在是对房地产业独占的介入上。 关键词：供求矛盾 独占 政府调控 近几年，中国许多地区房地产价格较慢下跌、持续上升。针对这一问题，政府实施了许多措施，许多学者也争相献言建言。本文就房地产价格上涨的确实原因、房地产业的暴利否需要避免、物业税的税能否减少房价、政府调控房价的着力点等问题明确提出了个人的观点，意欲抛砖引玉，与大家辩论。
一、房地产价格上涨的确实原因 在辩论房地产价格上涨的过程中，许多人把房价下跌归咎于房地产商哄抬房价、国内国外游资的抹黑等等原因。然而情况知道如此吗?笔者指出，房地产价格上涨的确实原因在于快速增长的极大的市场需求与较慢快速增长的供给之间的供求矛盾，这种价格上涨才是反映了房地产这种商品的价值重返。 众所周知，在几乎竞争的市场结构中，平衡价格是由市场的供给和市场需求联合要求的。
虽然在现实中，几乎竞争的市场结构并不不存在。但这里我们辩论的是全国范围内房地产价格的平均水平，这与几乎竞争的市场结构互为类似于，因此我们可以利用这个模型来分析中国房地产价格的变化。 首先从市场需求方面来看。影响市场需求的因素还包括商品的价格、消费者的收益、涉及产品的价格、消费者的偏爱、消费者对未来价格变化的预期以及人口因素等等。
一般来说，商品价格下降不会造成市场需求上升。然而，这是有条件的。条件乃是影响市场需求的其他因素维持恒定。
如果在商品价格下降的同时，其他因素也再次发生了变化，并且其他因素变化的影响要小于价格变化的影响，那么，即使商品的价格下降，市场需求不但会上升，反而不会下降。这个原理，才是说明了了近几年中国房地产价格大大下跌而同时市场需求却不断扩大，从而造成房地产价格的持续上升的现象。从收益看作，中国人均GDP早已多达了1000美元。消费者收益的减少毫无疑问不会大大增加消费者对一些高档商品的市场需求，例如汽车、房屋等等。
然而这还足以说明收益对房价的影响。收益对房价的影响还有中国特有的特点。中国居民收入分配地区差距大、城乡差距大的特点要求了在一些中东部大中城市的居民收入要比全国平均水平高达许多。同时，中国居民收入低收益阶层与低收入阶层大量共存，低收益阶层的意味著数量为数不少。
另外，随着中国经济的持续发展，一个可观的中产阶层正在构成之中，这都造成了在一些中东部的大中城市中对房屋的大量市场需求。许多人讨厌用房价与居民收入之间的比例的国际较为来解释中国房价畸高，并且得出结论——中国房价太高了以至于中国人买了房。实质上绝不非常简单地套用这一比例。
因为中国人的购房消费还有另外两个特征，即代际收益消费和永久收益消费。这两个特征使得中国居民的收入水平被高估了。在购房的消费者中，中青年购房者占到了相当大的比例。
然而他们购房的开支，并某种程度依赖其自身的收益。其父母往往不会老大其缴纳购房款的相当大一部分，这实质上相等于减少了其收入水平。另一方面，美国经济学家米尔顿·弗里德曼的永久收益的消费理论某种程度限于于中国。该理论指出消费者的消费开支主要不是由他的现期收益要求的，而是由他的永久收益(也就是消费者可以预期到的长年收益)要求的。
在购房者中，依赖住房按揭的购房名占到了相当大的比例。住房按揭制度使得自身并没多少累积但对自身长年收益所持悲观观点的年轻一代对住房的市场需求大大增加了。 随着中国经济的发展，城市居民的消费开始由“万元级”向“十万元级”过渡性。
人们对住房的市场需求也由意味着符合居住于型向执着享受型改变。许多人开始出售更大、更佳的房屋，执着更佳的环境。在经济学中，房屋归属于高档五品，其收益弹性较小，随着收益的快速增长，房屋市场需求的快速增长要快得多收益的快速增长。
这是合乎经济学基本规律的。这种消费结构、消费偏爱的转变毫无疑问也是房屋市场需求减少的原因。 房地产业还有另外的特征，即房屋不只是全然的消费品，还兼具投资品的性质。
由于房屋需要带给收益(还包括房租收益和房屋价格上涨带给的差价收益)，因此投资者可以在房屋和储蓄、股票等金融资产之间自由选择，展开资产人组。中国储蓄利率非常低，考虑到通货膨胀的影响，全然储蓄完全没收益，甚至是胜的收益。
中国经济的发展又使得民间累积了非常的资本。为了取得更高的收益，大量资本开始涌进房地产业。同时，不受人民币贬值预期的影响，许多国外资本也通过各种渠道转入中国房地产市场。
这造成房地产投资市场需求的大量减少。这也是许多人把房价下跌归咎于投资抹黑的原因。
然而如果没消费市场需求大量减少的背景，投资房地产取得没法收益，投资抹黑是无法展开的。抹黑不是房价下跌的确实原因，只不过起着了推波助澜的起到。 市场需求大幅度减少，还在于人们预期的转变。
这更为具体地说明了为什么房价越高，出售房屋的人就越多的现象。熟知中国经济的人都告诉，1998年中国政府开始对医疗、教育、住房、养老等制度进行改革。
在过去，人们住房主要靠单位分配，而不是个人出售。因此，严格来说，在此之前：并没在全国范围内构成对房地产的大量市场需求。1998年到2000年，人们大多所持从容态度，在仔细观察这项改革否需要持续下去。
这种“时滞”的影响，使得房地产市场未即时启动。随着人们意识到这项改革会衰退回来，今后要住房只有靠自己出售，全国范围内的房地产市场才开始启动。许多人开始买房，市场需求大量减少，房价节节上升。随着人们都早已预期到，房价在较长时间内将不会只升降，于是，更好的人开始出售房屋。
这就使得房地产市场经常出现了“井喷式”消费的特点，或许在一夜之间人们都开始出售房屋了。另外，经济学中的“攀比效应”在中国消费中展现出得更为显著。
在许多人出售房屋后又不会带给更好的人出售房屋，市场需求在短期内大幅度减少，这造成了许多城市房价意味着在三、四年之间就翻了一番。 仔细观察，难于找到，中国的房价下跌主要集中于在城市，广大农村的房价未下跌。
这种下跌反映了非均衡下跌的特征。这必须从中国经济发展的大背景来分析。随着中国经济的发展，城市化将是大势所趋。
因此，对城市房屋的市场需求也将不断扩大。而只有在城市中，房屋才作为商品经常出现(在广大农村中，由于土地归属于集体所有，住房主要靠村民在宅基地上自建)，才能用供求关系来分析。
城市化使得 大量农村人口向城市移往，从而在较长一段时间内，中国城市的房价只不会下降会降。那种房价在短期内大幅度暴跌的现象，最少在全国范围会经常出现。
然而，以上分析的市场需求的大幅度减少，必定不会造成房价下跌吗?经济学的基本常识告诉他我们，如果房屋的供给也大幅度减少，并且减少的幅度多达市场需求，房价不但会下跌还不会暴跌。然而，失望的是，这种情况并会经常出现。因为房屋的供给虽然也在减少，但幅度却相比之下大于市场需求的减少。
供不应求的状况造成了房价必定下跌。房屋供给快速增长较慢是由房地产业供给的特点要求的。由于房价下跌，更加多资本转入房地产业，这不会造成供给减少。
然而，房屋是要垫在土地上的，而土地这种生产要素具备不能拷贝、不能移动的特点，这就要求了土地的供给不是无限的。虽然房地产开发的效率在提升，许多农用地也大大被用来研发房地产，然而在短期内，城市中的土地不有可能大量减少，相对于极大的市场需求来说是过于的。这造成了房屋的供给也不有可能大量减少。
虽然土地价格没房地产价格快速增长的慢，然而由于土地匮乏造成的房屋的匮乏，却沦为房价下跌的主要因素。 制约房屋供给减少的还有另外一个因素——土地的成本。2003年，中国政府的土地出让方式变成了“讨、拍电影、悬挂”方式，而且严格控制了土地的供应，使得土地价格上涨。再行再加许多地方政府利用土地出让金的收益来填补财政收入严重不足，大自然期望地价越高就越好，使得土地价格更进一步下跌。
土地价格的下跌必要造成房屋的成本增加。由于市场需求远大于供给，房地产商可以只能地将下降的成本转嫁给消费者。
也就是说，房屋成本增加，房价不一定上升；房屋成本上升，房价却一定下跌。有人讨厌用中国居民收入与房价的比例来解释中国的情况。
然而这种较为却忽视了这样一个事实。收入水平和房价是由劳动力这种生产要素的供需和房屋的供需分别要求的。由于中国人口供给具备无限供给弹性的性质，较低工资水平沦为必定。
而由于中国土地特别是在是大中城市中的土地相对于极大的市场需求来说是相比之下匮乏的，因而房屋也是相比之下匮乏的，因此高房价在中国也不会沦为必定。在这个问题上，无法非常简单地拿中国与其他国家相比较。
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